Mercado imobiliário espera um 2021 aquecido, mas atento aos desafios

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Gabriel Falavina – Altma Incorporadora

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Coluna Construção e Moradia fala sobre o mercado imobiliário em 2021, que pretende ser aquecido, porém, atento aos desafios (Foto: Divulgação/Freepik)

Depois de um ano surpreendente, em que a continuidade da redução da taxa Selic favoreceu a expansão de crédito, o mercado imobiliário projeta mais um ano de crescimento, tanto em lançamentos quanto em preços. O ano vem com desafios de alta dos insumos, retomada da alta da Selic e evidentemente o enfrentamento ao Covid-19.

Antes de olhar para frente, é interessante entender como chegamos até aqui. O ano de 2007 foi um marco na abertura de capital e distribuição de ações das principais incorporadoras e construtoras do Brasil. Isso representou uma expansão em massa do setor, a chegada das organizações paulistas a Curitiba, diversos lançamentos imobiliários e um crescimento sustentado no aumento de 30% ao ano nos preços. A lua de mel durou até 2014. No ano seguinte, pagamos a conta. A economia em forte crise se somou a um mercado com sobreoferta de produtos. Ao mesmo tempo, a taxa básica de juros (Selic) chegou ao espantoso índice de 14,5%, o que reduziu a capacidade de compradores assumirem financiamentos. Como se nada disso bastasse, ainda havia estoques imobiliários altos, demissões em massa, instabilidade entre as incorporadoras e guerra de preços.

Para bem ou para mal, a Selic tem relação direta com o mercado imobiliário. Os juros do crédito imobiliário tendem a acompanhar as altas e as baixas da taxa. Para se ter uma ideia, cada ponto percentual a menos nos juros contratados significa uma redução de 8% na parcela de um financiamento de longo prazo. Ou seja, para o mesmo imóvel, é necessária uma renda familiar 8% menor. Imagine o impacto disso quando consideramos cinco, seis pontos percentuais.

Além disso, os juros baixos trazem mais competitividade para imóveis quando o assunto é investimento. Você se lembra dos retornos que a renda fixa entregava em 2014/2015? Eles estavam acima de 10% ao ano. Hoje, esses retornos, quando acima de 5% (de ganho real), são um grande achado, e, naturalmente, os imóveis passam a ser excelente alternativa de investimento. Mas naquela época, o cenário era o oposto.

Naquele não tão distante 2015, o cenário era desolador. Curitiba mantinha em estoque cerca de 15 mil unidades imobiliárias novas. Para a capital paranaense, apenas um terço disso pode ser considerado saudável. A consequência foi que as empresas de fora deixaram o mercado de Curitiba, não se viam quase lançamentos e o mercado entrou em uma grande ressaca, somente vendendo estoque até 2019.

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No ano em que conhecemos a pandemia de Covid-19 e em que tantos setores foram prejudicados economicamente, o imobiliário renasceu das cinzas e começou a andar na contramão. O mercado de imóveis havia ligado as turbinas e se preparava para decolar em lançamentos e em vendas. O medo não poupou construtoras e incorporadoras. Passamos março e abril parados, mas em maio começou a reação. Mais uma vez, a Selic ganhou protagonismo. A taxa de juros sofreu uma redução histórica no ano passado e chegou a 2021 aos 2%. Isso impulsionou uma jornada de queda de estoque e encorajou a retomada dos lançamentos. De lá para cá, foram altas e recordes de vendas, mercado empurrando os preços para cima com novos imóveis e reajustes.

No último dia 17, o Banco Central mudou a rota e decidiu a aumentar a Selic pela primeira vez em seis anos. O Copom (Comitê de Política Monetária) elevou a taxa básica de juros em 0,75 ponto percentual, ou seja, de 2% para 2,75% ao ano. Um aumento esperado e que não assusta o mercado imobiliário. Certamente as vendas ainda estarão em alta, mas 2021, que ainda enfrenta o fantasma da pandemia, será um ano com outros desafios.

Custos

A alta da demanda por materiais de construção, combinada com alta do dólar e desafios na cadeia produtiva e logística por conta da pandemia pressionam os custos de maneira agressiva. A pergunta é quanto desses aumentos será repassado para o consumidor e quanto apenas absorverá margem. O mercado de carros pode ser um bom parâmetro. Assim como o setor imobiliário, vinha de uma grande recessão e recentemente viveu uma explosão dos preços, turbinados pelo dólar, numa valorização poucas vezes vista. Não é incomum escutar histórias de quem comprou um carro zero no ano passado e hoje está ganhando dinheiro na revenda, o que seria um cenário impensável há alguns anos.

No caso dos imóveis, ainda é cedo para prever qual será a capacidade do mercado de absorver essas altas. Para quem compra, não há dúvida de que este é um bom momento de investir em um ativo seguro, com forte tendência de elevação. Vale lembrar que o Brasil tem um custo habitacional muito baixo se comparado a outros países. Indo mais além, Curitiba ainda é uma capital com muita margem para aumento dos preços se levarmos em consideração praças como Porto Alegre, que tem características muito semelhantes e opera em valores de metro quadrado de 20 a 30% mais altos.

Mesmo com a tendência de alta da Selic, as projeções indicam que devemos fechar o ano com um crescimento de 4 a 5%, um patamar que pode ser mantido em 2022. Os índices estão muito distantes do fenômeno de 14,5% do passado e que, de certa forma, congela todo o setor produtivo. A boa notícia é que os bancos não repassaram toda a baixa da Selic, por conta disso se espera que, mesmo com alta, o crédito habitacional continue com taxas nos mesmos patamares, pelo menos por 2021.

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